(George Q) 从住宅物业到数据中心，房地产投资涵盖许多不同的细分领域。
虽然首先想到的可能是办公、零售和住宅物业，但房地产投资的领域已扩展到医疗保健和基础设施等物业类型——随着对实验室空间的需求增加和支撑数字经济的基础设施规模扩大，这两个行业在 2021 年蓬勃发展。
今天的图就展示了美国公开上市的不同行业房地产投资信托(Real Esate Investment Trusts， REITs)的发展情况。
房地产投资信托(REITs)是如何运营的
大多数的RETIs是在交易所公开上市交易的。这些REITs公司拥有各种类型的物业，并通过物业资产的升值以及物业出租的租金收入来为投资者带来回报。
根据法律，一般超过90%的应税收入必须以股息的形式分配给股东。
例如，办公类的REITs拥有很多办公楼物业，这些物业从租户那里收取租金。之后，来自租户(如 Salesforce 或亚马逊)的租金将分配给投资这些REITs的投资人。
今天，美国公开上市的REITs在全美国拥有 503,000 处房产，价值 达2 万亿美元。
REITs的不同种类
根据 Nareit 的数据，美国上市的 REITs 大致分为 17 类。
图中展示了其中11个大的类别在2021年1季度的运营现金流(Funds from Operations, FFO).该指标衡量各REITs从运营中获得现金流，被认为是该行业衡量业绩的最重要指标。
这些行业包括：零售、基础设施、住宅、工业、医疗保健、公寓、办公室、自储存、购物中心、数据中心、度假酒店及综合类等。
尽管在 COVID-19 期间，成千上万的店面被迫关闭，零售类REITs仍是所有类别中运营现金流最大的，达到35亿美元。事实上，该数字在2022年1季度已恢复至疫情前的水平。
作为第二大行业，基础设施实现了 27 亿美元的经营现金流，与 2021 年第一季度相比增长了 47% 以上。基础设施包括无线基础设施、光缆和能源管道。
住宅行业，收入24亿美元，是第三大行业。 与零售业一样，现金流收入也超过了疫情前的水平，自 2019 年底以来增长了 19% 以上。
总体而言，那些受疫情影响最严重的行业最近迅速恢复，这带动整个REITs行业的现金流收入达到了创纪录的180亿美元。
REITs投资的主要特征
由于REITs的租约通常为长期租约(5至10年)，这种投资可为投资者提供稳定的股息收益。2021年，美国REITs的平均平均股息收益率为 2.6%，是标准普尔 500 指数 1.2% 股息率的两倍多。
此外，它们通常在通货膨胀环境中处于有利地位。在高通胀期间，REITs的平均年化回报率为 16%。 更好的是，随着通胀水平持续上升，REITs的收益也会增加。
另外，REITs的回报通常与通胀正相关，但它们与股票收益的相关性又通常较低。基于此，当整个市场变得更糟时，REITs可以作为一个关键的多元化配置的工具，从而降低整个投资组合的波动情况。
基于这些因素的综合作用，REITs在支付比其他形式投资更高股息的情况下，在市场波动时也表现出更大的韧性。
