（George Q）房地产泡沫是一个不易说清的现象。伴随着市场火爆、价格上涨，一个城市的房地产市场是被高估并充斥着投机活动，还是只是强劲的需求拉动，这仍然是一个充满争议的话题。
当然，一旦泡沫破灭，人们也只能事后诸葛亮的加以评论。
一个常见的危险信号是房子价格与当地收入和租金脱钩。 同样，实体经济中的不平衡，例如过度的建筑活动和贷款，可能预示着泡沫正在形成。
今天的图来自瑞银的房地产泡沫指数(Real Esate Bubble Index), 对全球 25 个城市进行了调查，并根据其泡沫风险进行打分。
过度膨胀的市场
在 2022 年版的房地产泡沫指数中，所追踪的25个城市中有9个被归类为具有极高的泡沫风险（1.5 分或更高分）。
加拿大最大的城市—多伦多在这一榜单中名列前茅，其他城市并不像与其争锋。 多年来，多伦多的房价一直在稳步上涨，包括瑞银在内的许多人认为，这座城市现在正处于泡沫之中。
温哥华也发现自己处于类似的境地。 这两个加拿大城市的生活质量都很高，并且拥有蓬勃发展的科技产业。
值得注意的是，所分析的美国城市中没有一个处于最极端的泡沫风险类别中。 得分最接近极端高估区域的美国城市是迈阿密，它以 1.39 的得分稳居高估区域（0.5-1.5 范围）。
关注价格趋势
近年来，低利率帮助推高了房价和加大了收入差距。
对于处于泡沫风险区的城市，在过去十年中，按通胀调整后的价格平均上涨了 60%，而租金和实际收入仅增长了 12%。 而且，虽然 COVID-19 短暂削弱了需求，但所分析城市的租金上涨速度与大流行前时期大致相同。
美国的诸多城市价格上涨明显。尤其是迈阿密，国内移居此城的趋势强劲，外国投资者重新燃起兴趣。
在所分析的所有城市中，香港经历了最大的一年名义跌幅。 报告指出，自 2019 年左右以来，香港“由于缺乏负担能力、经济困境和大流行限制都对需求造成了重大影响，因此普遍停滞不前”。
价格不可能永远上涨。 据瑞银称，大多数估值较高的城市已经开始价格调整，或者调整指日可待。
